Saviez-vous que... Si un conjoint de fait est l'unique propriétaire de la résidence familiale, il peut la vendre ou l'hypothéquer sans le consentement de l'autre. En cas de rupture, lui seul en gardera l'usage. Il aura aussi le droit de la vendre sans avoir à en partager la valeur avec l'autre. La seule manière d'éviter ce genre de situations est d'acquérir ensemble la propriété et de faire en sorte que les deux noms apparaissent sur l'acte notarié.

Notre maison, ma maison, ta maison

Lorsque survient une séparation, la résidence familiale et surtout, ce qui adviendra de celle-ci, soulèvent plusieurs questionnements. La réponse à ses nombreuses questions dépend d'abord du statut des ex-conjoints: sont-ils mariés ou en union de fait.
Pour les couples mariés, les règles relatives au mariage et à sa dissolution devront obligatoirement être prises en compte dans le calcul du partage de la valeur de la résidence familiale, en plus des conditions convenues entre les conjoints au moment de l'acquisition de la propriété. Quant aux couples en union de fait, seules les conditions convenues entre les conjoints au moment de l'acquisition de la propriété sont applicables.
Me Nancy Bouchard, notaire propriétaire de l'Étude de Nancy Bouchard et de l'Étude notariale Brown, nous explique les principales avenues offertes aux conjoints, lors de l'acquisition de la propriété, ainsi qu'au moment de la séparation.
Q - Lors d'un achat conjoint une convention d'indivision est-elle requise?
R - Oui. En effet, que les nouveaux propriétaires soient mariés ou non, une telle convention permet d'établir la contribution de chacun à la mise de fonds, aux remboursements hypothécaires, aux frais courants, entre autres choses. La convention d'indivision permet également aux acquéreurs de s'attribuer des quotes parts inégales dans la maison. De plus, il est possible d'y établir lequel des conjoints conservera la maison en cas de séparation et à quelles conditions. Une telle prévoyance permet ainsi aux acquéreurs, qui filent alors le parfait bonheur, de convenir des termes d'une rupture à l'égard de la maison, avant que les choses ne s'enveniment.
Si les titres de propriété ne contiennent pas les mentions généralement incluses dans une convention d'indivision, les copropriétaires seront réputés détenir la maison pour moitié-moitié et y avoir fait les investissements égaux.
En cas de rupture, les ex-conjoints qui auront pris soin, avec l'aide de leur notaire, de bien établir les termes de leur indivision dans une convention pourront ainsi récupérer leur investissement initial. Ce point est très important, surtout si le montant versé pour la mise de fonds n'est pas égal.
Q -En cas de rupture, quelles sont les démarches à compléter pour transférer la maison?
R- Dans tous les cas de figures, que les ex-conjoints aient été mariés ou non, certaines transactions notariées devront intervenir entre eux et leur notaire.
- Premier cas de figure: cession avec assumation
L'un des conjoints conserve seul la propriété et assume seul la dette hypothécaire liée à la maison. Dans cette éventualité, une seule transaction notariée devra être souscrite: une cession avec assumation. Dans ce scénario l'institution financière détentrice de la créance hypothécaire devra donner son accord à la transaction et libérer le conjoint cédant afin que ce dernier soit dégagé de la dette. À noter qu'une telle transaction peut prévoir le paiement d'une somme d'argent par le conjoint conservant la propriété en faveur du conjoint cédant.
- Deuxième cas de figure: cession avec refinancement
L'un des conjoints conserve seul la propriété et assume seul la dette hypothécaire liée à la maison. Par ailleurs, dans ce scénario, le conjoint conservant la propriété contracte une nouvelle hypothèque garantissant un nouvel emprunt contracté par lui seul. Le nouvel emprunt ainsi contracté servira à rembourser l'emprunt précédemment souscrit avec le conjoint et le cas échéant, à payer au conjoint cédant la somme d'argent convenue pour le transfert de ses droits dans la propriété.
Selon l'option choisie, les frais et honoraires payables au notaire varieront en fonction de la somme de travail, du nombre d'actes notariés et du nombre d'actes à être publiés au Registre foncier. Le scénario de la cession avec assumation est moins dispendieux, du fait qu'un seul acte notarié est requis et publié au Registre foncier.
Q - Et si en cas de rupture aucun des ex-conjoints ne souhaite conserver la maison?
R - Dans une telle situation, les ex devront s'entendre sur les termes d'une vente à un tiers. Un élément essentiel est alors de déterminer le prix de vente. Pour ce faire, les vendeurs peuvent recourir aux services d'un évaluateur agréé, d'un courtier immobilier ou procéder eux-même à une évaluation en consultant les prix demandés pour des propriétés comparables.
Par ailleurs, il y a fort à parier qu'à cette étape de leur vie les ex-conjoints ne souhaiteront plus habiter sous le même toit. Alors, une entente devrait être souscrite entre eux avec l'aide de leur notaire médiatrice afin de fixer les règles inhérentes au partage des dépenses liées à la propriété, jusqu'à la vente de celle-ci.
Le notaire, juriste de l'entente
À la suite d'un récent changement législatif permettant au notaire de présenter devant le tribunal des accords conjoints en cas de divorce, la médiation familiale devant notaire permet de mener à bien une rupture, de la séparation au prononcé du jugement de divorce, avec un seul conseiller juridique: votre notaire.
De plus, lorsque les ex-conjoints ont eu des enfants communs, l'État québécois acquitte les cinq premières heures de consultation en médiation familiale.
Ainsi, votre notaire de famille, qui vous a accompagné dans l'achat de votre maison, dans la rédaction de vos testaments et mandats en prévision de l'inaptitude, dans le démarrage de votre entreprise et dans sa pérennité, pourra vous accompagner advenant une séparation ou un divorce.
Lorsque vous entamerez une nouvelle vie, votre notaire de famille saura continuer son accompagnement que ce soit pour la rédaction de nouveaux testaments et mandats en prévision de l'inaptitude, l'achat d'une nouvelle maison, voire un nouveau mariage...
Nancy Bouchard, notaire.
L'équipe du Toit & moi s'associe à une notaire d'expérience pour vous présenter une série de chroniques explorant différentes facettes du droit immobilier et les multiples enjeux qui en découlent.
Me Nancy Bouchard, exerce le notariat depuis 2007. Depuis 2008, elle est propriétaire de l'Étude de Nancy Bouchard, notaire, à Jonquière, anciennement connue sous le nom de Nadeau Miclette, notaires. En janvier 2017 elle a fait l'acquisition de l'Étude notariale Brown, également située à Jonquière. Via ces deux places d'affaires Me Nancy Bouchard, offre une gamme de services juridiques des plus complètes: médiation familiale et divorce à l'amiable, droit des affaires, droit immobilier, testament, succession, convention d'union de fait, contrat de mariage, conseils juridiques, etc. Ces services sont assurés par une équipe de trois notaires d'expérience formée de Me Nancy Bouchard, Me Moïra Tremblay et Me Marie-Ève Audet, en plus de quatre collaboratrices.