L’heure de la reconduction des baux locatifs

Puisque la majorité des baux locatifs commencent le premier juillet, le mois de mars annonce pour plusieurs locataires le moment de reconduire leur bail. Leur propriétaire peut donc leur proposer un nouveau prix ou conserver le même pour l’année à venir. Il arrive que certains locataires soient surpris par une augmentation soudaine du prix de leurs loyers.

La Régie du logement stipule : «Au Québec, au moment de la reconduction du bail, un propriétaire est libre de demander une augmentation du loyer qu’il estime juste et raisonnable dans son avis qu’il remet à son locataire, et ce dernier a le droit d’accepter ou de refuser cette augmentation dans le mois de la réception de l’avis du propriétaire.» 

Il est important de savoir que la loi n’exige pas d’avis pour renouveler un bail s’il n’y a pas de modifications de conditions. Il est, dans ce cas, automatiquement reconduit pour une autre année dans les mêmes règles que le précédent. S’il y en a, pour un bail de 12 mois et plus, le propriétaire doit donner un avis au locataire pour modifier les conditions entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Lorsque le locataire reçoit un avis, trois choix s’offrent à lui. Il peut donc premièrement répondre qu’il accepte les modifications du bail et qu’il le renouvèle, ou sinon qu’il ne le renouvèle pas et qu’il quittera le loyer. Il peut aussi refuser les modifications proposées et tout de même le renouveler.

Dans ce cas, une demande de modification est de mise.  Le propriétaire a un mois pour la produire à l’intention de la Régie du logement. Le bail sera ainsi reconduit, mais c’est à la Régie du logement de décider du sort des modifications proposées. Les deux parties peuvent en tout temps négocier pour arriver à une entente à l’amiable. Si la Régie accepte la hausse du loyer, le locataire ne peut plus changer d’idée et annuler le renouvèlement du bail. Il doit ainsi le garder pour un an avec la hausse de prix, à moins d’une entente avec son locateur.

Calcul du prix

Le calcul du prix est assez complexe et prend en compte de nombreuses variables. Pour le fixer, le propriétaire doit analyser le prix du loyer versus les dépenses d’exploitation du logement, qui comprennent les taxes municipales et scolaires, les primes d’assurances, les frais d’électricité et plus. Puisque le prix de ces variables augmentent souvent d’année en année, une petite augmentation mensuelle du loyer peut subvenir d’une année à l’autre.

Les réparations et améliorations majeures ne font pas partie de dépenses d’exploitation. Ces dépenses sont ajustées selon des pourcentages établis annuellement par la Régie du logement. Lors de travaux majeurs, les locataires bénéficiaires de la réparation sont les seuls à subir l’augmentation qui en résulte. Pour ce qui est des dépenses d’entretien, comme le déneigement, l’entretien de la tuyauterie ou la peinture, il n’y a pas de distinction entre les locataires d’un logement à l’autre, tout le monde les paie également.

Un outil est proposé pour aider les propriétaires à calculer les variations du prix du loyer. En y entrant les revenus et les dépenses de l’immeuble comme le coût des taxes, de la gestion, de l’entretien et le coût du loyer payé actuellement par les locataires, le locateur peut voir l’ajustement de prix à faire pour arriver à payer toutes les dépenses nécessaires, selon les pourcentages de variation établis par la Régie du logement. Cet outil n’est pas obligatoire, mais peut s’avérer très utile lors de négociations pour justifier l’augmentation du prix d’un loyer.