Cannabis: quels sont les droits des propriétaires et des locataires

RÉDACTION PUBLICITAIRE / La légalisation du cannabis à des fins récréatives soulève certaines interrogations chez les propriétaires d’immeubles locatifs, notamment en ce qui a trait à la consommation et à la culture. Un locataire pourra-t-il fumer paisiblement son joint dans le confort de son logement? Y a-t-il des dispositions légales permettant aux propriétaires d’interdire la marijuana dans leurs immeubles locatifs ? Le journal s’est penché sur la question et s’est entretenu du sujet avec Me Patrick Tremblay, avocat au civil chez Simard Boivin Lemieux Avocats.

Ce que vous devez savoir

Q • Quelle incidence aura la nouvelle réalité de la légalisation du cannabis pour les propriétaires d’immeubles à logements? Existe-t-il des règles pour les protéger sur le plan légal?

R • Avant de se lancer dans le vif du sujet, il faut d’abord établir sur quelles bases légales reposent les droits des locateurs (propriétaires) et des locataires.

Les dispositions légales ayant trait au louage découlent de la juridiction de la province. Les principes généraux du droit qui s’y rapportent sont donc établis dans le Code civil du Québec. Plus précisément, les articles 1851 à 1891 définissent les dispositions générales qui s’appliquent à tous les types de louages, tandis que les articles 1892 à 2000, réfèrent aux règles particulières au bail d’un logement. Certaines dispositions sont d’ordre public, donc obligatoires et on ne peut y déroger. Alors que d’autres dispositions, comme l’interdiction de fumer ou de posséder des animaux, sont, quant à elles, laissées à la discrétion du propriétaire. Ce dernier est donc en droit d’interdire de fumer dans ses logements et il pourra sévir contre un locataire qui contrevient à cette règle, à condition que celles-ci soient stipulées dans le bail.

De son côté, le locataire doit savoir qu’en signant le bail, il s’engage à respecter toutes les dispositions émises. Puisqu’un bail est un contrat, à partir du moment où le locataire appose sa signature sur ce document, cela signifie qu’il en accepte toutes les clauses et qu’il devra se soumettre à celles-ci.

D’où l’importance d’inclure l’ensemble des règles de l’immeuble dans le bail initial. En effet, si l’on souhaite apporter des changements à un bail en cours, les démarches seront beaucoup plus fastidieuses et le locataire sera en droit de les refuser. Le propriétaire devra alors s’adresser au tribunal de la Régie du logement pour faire accepter les modifications, ce qui encoure des frais et des délais supplémentaires. De plus, ce sera le tribunal qui tranchera, donc le propriétaire n’est pas assuré que les modifications demandées au bail en cours seront acceptées.

Mention au bail

Q • Une mention au bail à l’effet qu’il est interdit de consommer du cannabis dans l’immeuble permet-elle de protéger les propriétaires ?

R • Puisque les lignes directrices du nouveau projet de loi portant sur la légalisation du cannabis ne sont pas clairement définies et qu’à ce jour, il n’existe pas encore de jurisprudence à ce sujet, il est difficile d’établir une marche à suivre claire pour les propriétaires. Toutefois, par analogie, on peut penser que, comme pour le tabac, une clause interdisant de fumer du cannabis dans le logement serait aussi considérée comme valide une fois la légalisation en vigueur. Ainsi, si les propriétaires incluent dans les nouveaux baux qu’ils font signer une clause interdisant le cannabis, on peut présumer que cette disposition sera valable, au même titre qu’une clause non-fumeurs.

Là où la situation se corse, c’est au niveau des baux en cours, puisque le locataire peut refuser l’avis d’interdiction de consommer du cannabis dans le logement. Résultat: le locateur devra saisir la Régie du logement pour faire valider sa clause d’interdiction de fumer du tabac. Or, aux termes de certaines décisions de la Régie du logement portant sur la validité de clauses d’interdiction du tabac en cours de bail, le tribunal a souvent pris des décisions en faveur des locataires, en justifiant leur décision par une atteinte à la vie privée. Est-ce ce qui risque d’arriver avec les clauses d’interdiction du cannabis pour un bail en cours? Les décisions à venir nous le diront, mais on est en droit de penser que le tribunal pourrait adopter la même ligne de pensée pour la marijuana.

On recommande aux propriétaires qui veulent éviter les problèmes liés à la consommation de cannabis dans leurs immeubles locatifs d'inclure dans leurs nouveaux baux une mention interdisant la marijuana.

Odeurs et fumées secondaires

Q • La fumée récurrente de cigarette génère d’importants problèmes d’odeurs dans les immeubles à logements. La fumée de cannabis, qui est très odorante, risque elle aussi de déranger. Quels recours auront les locateurs s’ils reçoivent des plaintes de locataires incommodés par la fumée secondaire et les odeurs?

R • Si le bail inclut une clause interdisant la consommation de cannabis, le locataire contrevient aux dispositions auxquelles il est tenu de se plier. Le locateur est donc en droit de demander une résiliation de bail.
S’il n’y a pas d’interdiction de fumer dans l’immeuble, le propriétaire peut tenter de discuter de la problématique avec le locataire. Si ce dernier est réfractaire, le locateur peut s’adresser au tribunal de la Régie du logement pour demander la résiliation du bail en évoquant l’article 1976, au motif que la fumée récurrente de marijuana provenant du logement du locataire trouble la jouissance paisible des lieux des autres occupants de l’immeuble. Il devra toutefois faire la preuve que le comportement du locataire excède les limites de la tolérance normale.

Modèle de bail
À la lumière de ces informations, l’inclusion dans ses nouveaux baux d’une mention interdisant la marijuana semble la meilleure façon d’éviter les problèmes liés aux cannabis dans son immeuble locatif. En ce qui a trait aux baux existants, les locateurs qui veulent modifier ceux-ci pour y ajouter une clause interdisant du cannabis, doivent faire parvenir à leurs locataires un avis à cet effet, dans les plus brefs délais.

Les propriétaires qui veulent inclurent une telle disposition et qui recherchent un bon modèle d’avis ou de nouveau bail, trouveront des modèles pour le renouvellement de baux et la signature de nouveaux baux avec la mention interdisant le cannabis dans la section téléchargement du site Web de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Ce modèle est très bien conçu et puisqu’aucune règle n’est encore définie clairement pour le cannabis, la CORPIQ a pris soin de faire une disposition qui couvre plus large que la consommation. Ainsi, la clause interdit non seulement la consommation, mais aussi la culture, la production et la transformation de cannabis ou toute forme de drogue, illicite ou non. De plus, cette interdiction s’applique aux aires intérieures et extérieures de la propriété.

Délai d'avis: faites-vite le 31 mars arrive!

Qu’un propriétaire souhaite effectuer des changements à un bail en cours, par exemple hausser le coût du loyer ou ajouter une clause non-fumeurs, ou qu’un locataire désire signifier la non-reconduction de son bail, les deux parties sont tenues de respecter un délai d’avis.
Par exemple, pour un bail d'une durée de 12 mois ou plus, le délai d’avis est de 3 et 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail d'une durée de 12 mois débutant généralement le 1er juillet et prenant fin le 30 juin de l’année suivante – ce qui est généralement le cas au Québec - le délai d’avis est donc fixé au 31 mars. Un propriétaire qui souhaite modifier ses baux en cours pour y inclure une clause touchant le cannabis, dois donc signifier par écrit son intention à ses locataires sans tarder.

Les locataires ont quant à eux un mois pour répondre après réception de l’avis. Un locataire qui omettrait de répondre est réputé avoir accepté la modification, celle-ci deviendra donc automatiquement effective. Si un locataire refuse, il doit signifier par écrit son refus ou aviser qu’il quitte son logement.

À noter que toutes les dispositions en matière de modification des conditions du bail en cours se retrouvent dans les articles 1942, 1947 et 1952 du Code civil du Québec.