Dans un contexte de faible croissance démographique, la hausse importante de la population vieillissante sur le territoire de Saguenay aura un impact marqué sur le marché immobilier qui favorise actuellement les acheteurs. Cela pourrait se traduire par de nouveaux besoins en matière d'habitation, selon qu'ils décident entre autres de vendre leur maison pour un logement adapté ou encore de rénover leur résidence pour l'adapter à leur nouvelle situation.

Le marché immobilier influencé par les aînés

L'avenir n'est guère rose pour le marché immobilier sur le territoire de la grande région métropolitaine de Saguenay. Le vieillissement de la population combiné à la décroissance démographique d'ici les 15 prochaines années se traduira par un ralentissement dans la construction résidentielle et la vente immobilière.
En fait, la croissance de la population âgée de 75 ans et plus aura une influence marquée sur l'habitation, dépendamment des choix que fera cette tranche de la population, nuance Nicolas Bernatchez, analyste de marché à la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL).
«Au cours des 20 prochaines années, dans ce contexte de faible croissance démographique et de vieillissement rapide de la population, la construction résidentielle dans la région de Saguenay est appelée à changer. D'un côté, la croissance nette des ménages va ralentir de façon marquée, ce qui limitera les besoins de logements supplémentaires. D'un autre côté, les besoins changeants d'une population vieillissante vont nécessiter la construction de nouveaux logements adaptés ou la modification des logements existants. Cela pourrait favoriser la construction de logements locatifs neufs, notamment dans des résidences privées pour personnes âgées, et les investissements dans la rénovation du parc de logements existants», a résumé M. Bernatchez dans le premier numéro du Marché sous la loupe de la RMR de Saguenay.
Ce scénario est basé sur les tendances démographiques de l'Institut de la statistique du Québec, mais ces dernières peuvent évoluer au fil des ans et être influencées par divers facteurs, dont un solde migratoire positif. Ce qui n'est pas le cas actuellement. Au cours des trois dernières années, au Saguenay, il y a plus de gens qui ont quitté la région que ceux qui sont venus s'y établir, ce qui a un impact sur le marché. Selon les plus récentes projections démographiques, la région de Saguenay serait la seule région métropolitaine de recensement (RMR) québécoise à voir sa population décroître d'ici les 15 prochaines années.
«En fonction des tendances observées lors du dernier recensement, on s'attend à un ralentissement marqué de la croissance du nombre de ménages. D'année en année, il y a moins de ménages qui s'ajoutent dans la région et pour la construction résidentielle, les besoins pour les nouveaux logements seront vraisemblablement moins importants», explique M. Bernatchez en entrevue téléphonique.
«Par contre, le vieillissement de la population fait qu'il y aura aussi de nouveaux besoins à combler, en lien avec les besoins des personnes plus âgées. Cela pourrait se traduire par un niveau plus important de constructions adaptées pour cette clientèle, comme les résidences pour personnes âgées, mais aussi le marché locatif traditionnel. Il est aussi possible que les gens désirent vieillir à la maison.»
De fait, la croissance importante du nombre de personnes âgées de 75 ans et plus venant de la cohorte des baby-boomers qui va franchir ce cap dans les 20 prochaines années fera en sorte qu'une bonne partie de la demande d'habitation sera influencée par les besoins et les préférences des ménages plus âgés et pourrait générer de nouveaux besoins en matière d'habitation. Cela pourrait favoriser la construction de nouveaux logements adaptés à ces besoins. «Mais ça pourrait aussi se traduire par des dépenses accrues dans la rénovation résidentielle. C'est déjà le cas au Québec en général, où les dépenses en rénovations résidentielles sont plus importantes que pour des logements neufs», ajoute l'analyste de marché.
«Ça donne aussi certaines opportunités sur certains marchés dans la mesure où les constructeurs s'ajustent au besoin», note-t-il.
Marché d'acheteurs
L'analyste de marché Nicolas Bernatchez convient que le marché actuel favorise nettement les acheteurs. En 2012, le nombre de mises en chantier a atteint son plus haut niveau en 20 ans, tandis que la formation nette de ménages subissait un ralentissement marqué à partir de 2012. La construction ne s'étant pas ajustée rapidement, il s'est créé un surplus de propriétés à vendre, neuves comme existantes. «À partir de 2015, les stocks d'unités achevées et non écoulées ont entrepris une tendance à la baisse. On s'attend à ce que le rééquilibrage des stocks se poursuive, ce qui continuera à court terme de limiter le rythme des mises en chantier», peut-on lire dans le rapport de décembre.
Si les prix des résidences ont diminué au cours des deux dernières années, le nombre de transactions reste relativement stable et pourrait même connaître une légère hausse d'ici 2018. «Depuis le début de l'année, si on regarde le cumul des transactions de janvier à novembre, on voit une stabilité au niveau du prix moyen à 170 000$. Ça correspond au même niveau, à la même période l'an dernier.
Quant à la revente, on s'attend à une certaine stabilité du nombre de transactions et peut-être à une légère croissance d'ici 2018, parce que les conditions économiques devraient être plus favorables aux investissements. (...) Selon les prévisions de la SCHL, on s'attend à une croissance modérée de l'emploi d'ici 2018, ce qui peut stimuler le marché de la revente», avance-t-il.