Le Groupe Sélection a mis sur pause son projet de résidence de plus de 200 unités sur le boulevard Talbot, sur le terrain de l’ancien Deauville, notamment en raison des coûts de construction plus élevés en région. Mais le projet ne serait pas mort, assure la direction.
Le Groupe Sélection a mis sur pause son projet de résidence de plus de 200 unités sur le boulevard Talbot, sur le terrain de l’ancien Deauville, notamment en raison des coûts de construction plus élevés en région. Mais le projet ne serait pas mort, assure la direction.

La mode aux mégas complexes d’aînés

Laura Lévesque
Laura Lévesque
Le Quotidien
Les mégas complexes de résidences pour personnes âgées se multiplient au Québec et au Saguenay-Lac-Saint-Jean, alors que les fermetures des plus petites se succèdent depuis plus d’une décennie.

À l’aube des années 2000, la région comptait 132 résidences. Aujourd’hui, il n’en reste que 80, mais le nombre de places a doublé. Et quelques centaines d’unités s’ajouteront sous peu à Saguenay.Plusieurs projets sont en branle, dont celui du Groupe Sélection et de Lux Gouverneur. Un peu plus tôt cette semaine, le promoteur Michel Tremblay a déposé un projet de près de 350 unités pour la zone ferroviaire à Chicoutimi.

Le Regroupement québécois des résidences pour aînés sonne l’alarme depuis déjà quelques années sur le cas des petites résidences de moins de 50 unités. Uniquement dans les neuf derniers mois, trois petits établissements ont fermé leurs portes et huit dans les deux dernières années. Et ce n’est pas parce qu’il y a trop d’offres, plaide le dirigeant du regroupement, Yves Desjardins, martelant qu’il manquera de places dans les prochaines années.

« Il faut garder les résidences en vie, mais les plus petites, le modèle, ça ne tient pas. Moins de 10 unités, ça va relativement bien, car ça demeure familial, moins d’employés. Mais entre 10 et 50, et même jusqu’à 75 unités, il n’y a pas de profits. On parle de pertes. Nos propriétaires de ces résidences ne prennent souvent pas de salaire. Les grandes résidences, c’est une autre réalité », indique M. Desjardins.

Le prix moyen d’un logement une chambre au Saguenay-Lac-Saint-Jean frôle les 1600 $ sans soins. Mais ce sont les plus petites, qui offrent souvent une formule tout inclus, qui ne hausse pas suffisamment leurs prix.

« Je dis à mes membres de monter leur prix, mais s’ils le font, ils vont perdre leurs résidents qui n’auront d’autres choix que d’aller en CHSLD. Une petite résidence de 20 unités, tout inclus, repas, service de lavage, de ménage. J’en vois qui charge 1200 $, 1400 $ par personne. Ça ne couvre pas tous les frais. C’est comme si un motel chargerait 45 $ par jour avec la nourriture. Est-ce que vous iriez ? Mais leurs locataires n’ont simplement pas les moyens de payer plus », constate M. Desjardins.

C’est pour cette raison que l’organisation a proposé au gouvernement d’augmenter le crédit d’impôt au maintien à domicile en fonction de l’autonomie et du revenu de la personne.

« Il y a des gens qui n’ont pas d’argent. Ils ont l’argent pour couvrir à peine le loyer. S’ils veulent des soins, ils ne sont pas capables de payer. Donc, ils vont être transférés en CHSLD ou en RI (ressource intermédiaire). Mais en augmentant ce crédit, ça permettrait aux gens de demeurer dans la résidence de leur choix et d’avoir les moyens de payer les soins », plaide-t-il.

Yves Desjardins réclame également de l’aide pour payer les employés en résidence, et ce, après la pandémie également.

« On a une prime en ce moment. Ça vient aider à garder la main-d’oeuvre. Mais quand vous aidez les résidences, vous aidez aussi le système de santé, chiffres à l’appui. C’est plus rentable de donner le montant directement à l’aîné que de l’envoyer en CHSLD. »

Selon les données du regroupement, il en coûte 35 000 $ au gouvernement d’aider une personne âgée à payer son loyer et ses soins dans une résidence. Créer une place en CHSLD ou en RI coûterait respectivement 96 000 $ et 65 000 $ au gouvernement.

Post-pandémie

Malgré la pandémie, qui remet en question les projets de tours avec de grands espaces communs et un petit espace de vie, les grands complexes de résidences pour personnes âgées seront encore la tendance pour les prochaines années. La masse permet d’atteindre la rentabilité pour les promoteurs, qui sont cependant ouverts à revoir leur stratégie dans les lieux communs.

« La tendance est encore à faire de gros projets. Parce que si on veut permettre aux gens d’avoir des services adéquats et même beaucoup de services, ça prend un volume de personnes. Donc, il n’y aura pas de changement sur ça. Par contre, il s’agit d’une occasion pour tout le monde d’améliorer les pratiques sanitaires. Est-ce qu’il pourrait y avoir une nouvelle stratégie pour les aires communes ? On va toujours regarder les meilleures pratiques en ce sens là », exprime Philippe Olivier Bouclin, vice-président développement immobilier au Groupe Sélection.

« Il faut aussi spécifier que tout ce qui est résidences privées pour personnes autonomes, les chiffres sont bons. Près de 99,4 % des gens dans ces immeubles n’ont pas contracté la COVID-19. »

Le Groupe Sélection, qui possède des milliers d’unités locatives au Québec, vise toujours la construction d’une résidence de 200 unités sur le boulevard Talbot, à Chicoutimi, sur le terrain de l’ancien Deauville. Mais le projet de quelque 50 millions $ est sur la glace depuis plusieurs mois déjà. Des retards liés à la présence d’une conduite et des coûts de construction plus élevés en région ont poussé le groupe à retarder le projet.

« Notre stratégie de développement tend vers les grands centres urbains. Nous avons toutefois toujours un grand intérêt à développer à Chicoutimi. En région, les données démographiques sont favorables au développement de résidences, donc ce n’est pas étonnant de voir un appétit d’autres promoteurs pour le secteur. La capacité de payer des gens dans la région est également bonne. Mais notre projet a été suspendu pour le moment, en raison notamment des coûts de construction qui sont plus élevés dans la région qu’ailleurs au Québec », détaille M. Bouclin.

Est-ce que la pandémie fera grimper le prix des loyers des grandes résidences, notamment avec la hausse des salaires des préposés ? « Difficile à dire pour le moment. Dans la plupart des résidences, ce sont des gens autonomes qui requièrent peu de soins. Les hausses vont davantage affecter les résidences avec des services et soins plus importants. »

Pour Patrice St-Pierre de la FADOQ, il est temps de décloisonner les générations.

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L'ENTRAIDE COMMUNAUTAIRE, L'ALTERNATIVE?

C’est au Québec, particulièrement au Saguenay-Lac-Saint-Jean, que les aînés vivent le plus en résidence privée. C’est près d’une personne sur cinq, âgée de 75 ans et plus, qui choisit cette option dans la région. Ailleurs au pays, c’est une personne sur 20 qui vit dans un tel établissement. Un contraste qui n’est pas nécessairement signe de choix, selon le directeur général de la FADOQ Saguenay-Lac-Saint-Jean, Patrice St-Pierre. 

« Les aînés veulent vivre le plus longtemps possible dans le milieu, dans leur résidence, mais il y a des facteurs qui les poussent à choisir la résidence pour personnes âgées. La vague massive d’exode des jeunes dans les dernières années en est un. Ils ne peuvent pas aider leurs parents pour des tâches courantes, donc les personnes se tournent vers des solutions d’hébergement avec plus de services », pointe Patrice St-Pierre. 

Les mégas complexes demeurent les modèles d’affaires les plus rentables pour les résidences pour personnes âgées. Cette tendance a lourdement favorisé la dévitalisation de plusieurs petits milieux moins attractifs pour des promoteurs privés. « Des résidences, il n’y en a pas dans les villages. Les gens vont donc vers les villes pour obtenir ces services. On l’a vu au Bas-Saguenay et ailleurs. Il y a eu une migration importante des gens vers les villes pour cette raison », rappelle M. St-Pierre. 

Certains villages, dont les municipalités autour d’Alma, ont réussi à tirer leur épingle du jeu en offrant de l’hébergement aux aînés. « On voit des coopératives, des municipalités aussi qui ont investi dans ces secteurs pour garder les gens chez eux et faire travailler aussi leur population. Il y a certains beaux exemples communautaires dans ces milieux. »

Revoir le modèle ?

Patrice St-Pierre estime que le moment est venu de décloisonner les aînés, en fait, et de revoir complètement le modèle des résidences pour personnes âgées. Parce que même si les données démographiques sont attirantes pour les promoteurs de ce type de projet, à partir de 2030, l’équilibre entre les générations reviendra progressivement. 

« Dans notre société, on a pensé en cloisonnant. On met les aînés dans un côté, les jeunes dans un autre. On n’a pas insisté sur un système d’entraide communautaire. Prendre soin les uns des autres. Pourquoi une maman avec ses enfants ne pourrait pas vivre près d’un aîné et s’entraider dans le même immeuble ? »

« Jusqu’en 2030, le besoin de résidences sera en effet très fort, mais après la courbe va s’estomper. On pense souvent à la taille des résidences, mais on ne se pose pas de question sur leur composition », pointe M. St-Pierre. 

Des services de soutien à domicile plus adéquats, par exemple, offerts dans un quartier de maisons, pourraient aussi aider les aînés à demeurer où ils veulent. « Ce n’est pas tout le monde qui veut aller en résidence et ce sont des coûts importants pour eux. Ce n’est pas vrai que les retraités sont riches, que c’est une clientèle de privilégiés. Dans la région, ce sont 46 % des gens qui reçoivent le supplément de revenu garanti. Ça veut dire qu’ils ont de petits revenus », insiste le directeur général de la FADOQ, plaidant pour un meilleur financement au maintien à domicile.