Avec ses 3000 unités d'ici 2035, le Domaine Luxuor voit grand

Laura Lévesque
Laura Lévesque
Le Quotidien
Le promoteur du Domaine Luxuor, à l’entrée sud de Chicoutimi, voit grand. Gilles Dufour espère construire 3000 unités résidentielles dans les 15 prochaines années, pour faire de son quartier le premier TOD du Saguenay–Lac-Saint-Jean, un concept d’urbanisme où cohabitent les habitations à haute et moyenne densité et qui favorise les déplacements à pied.

Près de 90 unités – condos, jumelés et maisons – sont déjà construites sur le site, qui possède un jardin communautaire, une garderie et des sentiers de vélo et de marche. La construction de 400 autres unités, dont des maisons unifamiliales, des jumelés et des tours de plus de 40 condos, est prévue dans les cinq prochaines années. Les quelque 2500 autres habitations devraient se construire dans les 15 prochaines années, dès que le promoteur obtiendra les autorisations pour bâtir en zone agricole.

« La demande est extrêmement forte pour ce type de projet, surtout les condos. Les gens reviennent en région pour ce produit. Ils ont été habitués aux condos de Montréal et de Québec, mais ils veulent revenir dans la région. On le sent. Ils veulent toutefois un produit de qualité, de luxe. En ce moment, près de 31 % de notre clientèle provient de l’extérieur de Saguenay, donc on sert en quelque sorte de produit d’attraction. On a des listes d’attente », constate M. Dufour.

À terme du projet, M. Dufour estime que son quartier répondra aux critères du TOD, un modèle d’urbanisme que de plus en plus de villes veulent prioriser, dont Montréal. Le concept consiste à créer un quartier offrant une mixité d’habitations, du condo à la maison, autour d’une station de métro ou d’autobus. Dans ce cas-ci, M. Dufour considère la station d’écomobilité, aménagée à moins d’un kilomètre de son quartier, comme sa gare de proximité. Toutefois, en théorie, un TOD ne doit pas être construit en périphérie d’une ville.

« Le problème de construire en pleine ville, c’est le béton. Ça prend des espaces verts, des sentiers, et il faut s’éloigner pour les avoir. On peut se targuer d’avoir des commerces et des services tout près avec le développement L’AXE. On peut tout faire en bas de 600 mètres à pied, même jouer au golf », insiste M. Dufour.

Pour arriver à construire ses 3000 unités, ce qui représente près de 700 millions $ en investissement et près de 10 millions $ en taxes foncières par an, le promoteur devra cependant convaincre les instances d’étendre la zone blanche (résidentielle). Gilles Dufour se défend toutefois de faire de l’étalement urbain. Au contraire, plaide-t-il, son projet favorise la haute densité, des tours de 10 étages, ce qui « protégera » les autres terres agricoles de futurs projets.

« Le Luxuor est là pour combler les besoins. Ç’a été conçu en fonction des demandes des gens. On les a écoutés et on a fait ce projet. En plus, avec des constructions à haute densité (50 unités dans un immeuble), ça protège les zones agricoles dans le futur. Notre problème, c’est qu’on a bâti des quartiers à faible densité. On prend beaucoup d’espace pour les quartiers actuels. Ce que je propose, c’est l’inverse. La moyenne des quartiers, en ce moment, dans la ville, c’est 15 unités par hectare. Je vais faire 41 unités par hectare. Ça, c’est du développement durable, parce qu’on prend moins d’espace. »

Ce dernier croit également que Saguenay doit se préparer à l’arrivée de grands projets et de nouveaux arrivants.


« Le Luxuor, c’est en quelque sorte un projet d’avenir. La pression des grands projets sera forte sur l’immobilier et il faut penser aux 27 000 futurs retraités dans la région qui veulent un produit de ce genre. »
Gilles Dufour

Le Domaine Luxuor et AR Construction ont récemment remporté le prix de la construction durable du Québec pour ce quartier, lors du dernier gala de l’Association de la construction du Québec. Les habitations sont certifiées LEED et le quartier favorise les saines habitudes de vie, par la proximité de sentiers et d’un jardin communautaire.

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SAGUENAY VEUT LIMITER L'ÉTALEMENT URBAIN

Il faudra un nouveau conseil de ville ou une arrivée massive de population pour que Saguenay accepte le projet de Gilles Dufour dans son entier, soit la construction de 3000 unités résidentielles, dont 2500 en zone agricole. 

Avec 1600 terrains libres pour la construction neuve sur le territoire municipale, des perspectives démographiques peu reluisantes et un étalement urbain qui coûte cher à la Ville, le temps n’est pas à la création de nouveaux quartiers, confirme Marc Bouchard, conseiller du secteur. « Dans notre plan de schéma d’aménagement révisé, il est convenu qu’on ne demande aucune extension de la zone blanche (résidentielle). Ce n’est pas justifié, pour le moment, de le faire, car il y a déjà énormément de terrains disponibles », pointe M. Bouchard. 

« On serait même mal venus d’en faire la demande, à la CPTAQ (Commission de la protection du territoire agricole). Ça prend des justifications. Et ce n’est pas justifié pour le moment d’extensionner le périmètre urbain de Saguenay. »

Les millions de dollars en taxes que fait miroiter le projet du Luxuor n’impressionnent pas le conseiller municipal du secteur. M. Bouchard rappelle que c’est la Ville qui devient propriétaire de toutes infrastructures mises en place par le promoteur. Saguenay devra les entretenir et, possiblement, en rehausser à l’avenir. 

« Oui, ce sont des taxes pour la Ville, mais à quel prix ? Si ça coûte 10 fois ce que ça rapporte pour desservir, êtes-vous intéressé à payer cela ? Je dois penser à M. Dufour, son projet, mais aussi à tous les autres gens de mon quartier et de ma ville. Je ne veux pas augmenter la charge des contribuables pour enrichir un promoteur », indique M. Bouchard. 

Ce dernier fait notamment référence au réseau d’égout qui, après une certaine capacité, nécessite des travaux importants. 

Ce dernier estime toutefois que les choses peuvent évoluer rapidement et peuvent tourner en faveur de M. Dufour. « La vision du conseil, actuellement, c’est éviter d’étendre. Mais peut-être que les prochains élus auront une vision différente. Les élections, c’est dans un an », laisse tomber M. Bouchard. 

À son arrivée en poste, la mairesse de Sgauenay, Josée Néron, avait annoncé son intention de limiter le développement de nouvelles rues et quartiers résidentiels. Une décision qui a été prise pour favoriser le marché immobilier et éviter de faire exploser les frais d’entretien des infrastructures de la ville en ajoutant de nouveaux quartiers à desservir.