Quel délai un propriétaire doit-il donner à son locataire avant d’augmenter le coût du loyer ?

Prenons un bail de 12 mois classique au Québec, soit du 1er juillet au 30 juin : le locateur doit donner l’avis entre trois et six mois avant le renouvellement du bail.

Quelles sont les raisons justifiant une augmentation de coût d’un loyer ?

Plusieurs facteurs peuvent influencer l’augmentation du loyer :

• Une hausse des taxes foncières ;
• Les coûts des assurances ont grimpé ;
• Augmentation des frais d’entretien ;
• Des travaux majeurs ont été effectués.

Si le propriétaire informe le locataire d’une hausse du coût de son loyer, le locataire peut-il refuser ou contester cette hausse ?

Oui, le locataire dispose de 30 jours pour donner sa réponse et il a trois options :

• Simplement accepter et renouveler le bail ;
• Dire non et aviser le propriétaire qu’il va quitter l’endroit ;
• Refuser la modification, tout en souhaitant renouveler le bail.

Dans le dernier cas, le propriétaire peut décider de s’adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour faire fixer le loyer. Il doit néanmoins en notifier le locataire. Si le Tribunal accepte la hausse du loyer, le locataire ne peut pas changer d’idée et décider d’annuler le renouvellement du bail, à moins d’une entente avec le propriétaire.

Un locataire peut-il demander une diminution de loyer ?

Uniquement dans une situation où il y a des problèmes majeurs avec le logement, le locataire peut s’adresser au TAL pour demander une diminution du loyer.

Cependant, il n’est pas possible pour le locataire de demander une diminution de la même manière qu’un propriétaire peut demander une augmentation, soit à cause des coûts. Si le locataire est au courant d’une baisse de coûts, par exemple du chauffage, il n’y a pas de procédures en place qui lui permettent de demander une diminution du montant du loyer.

Est-ce que le propriétaire a le droit d’imposer des visites surprises ?

Non, le locateur doit obtenir la permission du locataire avant d’entrer dans son logement et donner un préavis de 24 heures, sauf en cas d’urgence. Cependant, si le bail n’est pas renouvelé, le propriétaire a le droit de faire des visites, sans préavis, avec de potentiels locataires  entre 9h et 21h.

Est-il permis à un propriétaire de refuser la location de son unité à une personne ayant des enfants ?

Non, sauf si le lieu n’est pas adéquat (ex. : un couple qui a six enfants et qui souhaite louer un 2 ½). À ce moment, le locateur peut dire que ce n’est pas acceptable comme situation puisque ça ne sera pas vivable pour les enfants.

Mais se voir refuser une habitation parce qu’une personne a des enfants, si l’endroit est convenable, est un motif de discrimination, ce qui est interdit par la Charte des droits et libertés de la personne. Donc, une plainte peut être portée à la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse.

Un propriétaire a-t-il le droit de refuser de louer son unité à une personne en raison de l’emploi qu’elle occupe ?

Pas sur l’emploi, mais sur la capacité à payer. Si une personne gagne un revenu de 1500 $ par mois et que le loyer est de 1400 $, le propriétaire est en droit de choisir un locataire qui sera davantage en mesure de payer.

Un propriétaire a-t-il le droit de refuser la location de son unité à une personne ayant un animal ?

Il n’est pas interdit d’avoir une clause dans un bail qui refuse les animaux. Néanmoins, un animal qui aide une personne à surmonter un handicap est une exception qui a priorité sur le bail, car elle est inscrite dans la Charte des droits et libertés de la personne.

Un locateur est-il dans l’obligation de procéder aux réparations du logement ?

Toutes répartitions nécessaires pour la jouissance normale du logis sont la responsabilité du propriétaire. Mais les éléments mineurs, comme changer une ampoule ou peindre pour rafraîchir les murs, sont de la responsabilité du locataire.

Qu’est-ce que le droit au maintien dans les lieux ?

Il s’agit du droit du locataire de rester dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite. Néanmoins, le locateur peut décider de reprendre son unité de location aux conditions suivantes :

• Pour y habiter lui-même ;
• Pour y loger ses enfants ou ses parents ;
• Pour y loger tout autre parent ou membre de sa famille par alliance dont il est le principal soutien ;
• Pour y loger son conjoint dont il est séparé ou divorcé, mais pour lequel il demeure le principal soutien.

Dans quelle situation un propriétaire peut-il expulser son locataire ?

Un locateur a le droit d’évincer son locataire uniquement pour l’une des situations suivantes :

• Pour subdiviser le logement ;
• Pour démolir le logement ;
• Pour agrandir de manière importante le logement ;
• Pour changer l’usage du logement.

Pour un bail de plus de six mois, le locataire doit être averti au moins six mois avant la fin du bail et celui-ci peut décider de refuser. Dans ce cas, le propriétaire doit s’adresser au Tribunal administratif du logement.

Également, un retard de trois semaines ou plus du paiement du loyer donne droit au propriétaire de demander la résiliation du bail auprès du TAL.

Cependant, un locateur ne peut évincer un locataire si celui-ci ou son conjoint réunit ces trois points :

• Est âgé de 70 ans et plus ;
• Habite le logement depuis 10 ans ou plus ;
• Gagne un revenu annuel qui le rend admissible à un logement à loyer modique.

Est-il possible d’abandonner son logement ou de refuser d’y emménager ?

Lors de l’emménagement, un locataire qui voit que l’endroit est impropre et inhabitable peut refuser d’emménager et le bail sera alors résilié. Si, en cours de route, la demeure devient inhabitable (ex. : à cause d’une inondation), le locataire peut abandonner le logement et il n’aura pas de loyer à payer.

Aussi, une personne peut résilier son bail si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, qui sont de permettre de profiter paisiblement du logement, de faire toutes les réparations nécessaires au logement ou offrir un logement en bon état, propre et habitable.

Peut-on céder ou sous-louer son logis ?

On peut sous-louer ou transférer le bail de l’habitation, mais il faut démontrer que la nouvelle personne a les capacités de payer le loyer. Il faut envoyer un avis au propriétaire, qui a 15 jours pour répondre. Il ne peut cependant pas refuser une sous-location ou la cession du bail sans motifs sérieux.

Est-ce qu’un nouveau propriétaire qui achète un immeuble peut obliger le locataire à partir ?

Généralement non, le droit au maintien dans les lieux continue de s’appliquer pour le locataire. Toutefois, le nouveau propriétaire peut demander au locataire de partir, car il souhaite subdiviser, démolir, agrandit ou changer l’affectation du logement. Ou encore s’il souhaite s’y loger ou loger un membre de sa famille.

De plus, rien n’empêche un locateur d’offrir de l’argent à un locataire pour qu’il renonce à son droit au maintien dans les lieux. Le locataire peut accepter ou refuser l’entente.

Pour en savoir davantage sur les droits et obligations du locataire et ceux du propriétaire, https://educaloi.qc.ca/categories/logement/